Давайте рассмотрим как это работает.
В данном блоге мы уже рассмотрели основные понятия, связанные с займом денег, пришло время углубиться в проблему и обсудить некоторые тонкости.
Во-первых, имеет смысл искать дом, когда на руках уже есть pre-approval letter от Вашего банка. Все очень просто, чтобы сделать предложение на покупку дома (offer) продавцу, Вам надо будет приложить это само письмо от банка, сообщающее, что банк Вам готов выдать деньги.
Поэтому, первым делом мы идем в банк и общаемся с консультантом по ипотеке. От Вас потребуются:
- Ваши налоговые декларации за последние 2 года (tax returns). Это те самые формы 1040 и их произвольные.
- Конечно же, корешки от последних Ваших пей-чеков (pay check stubs).
- Письма от работодателя (employment letter), сообщающие, что Вы работаете определенное количество часов, и, ожидается, что Вы будете продолжать работать в ближайшем будущем.
- Формы W-2 за предыдущие 2 года.
- Ваше разрешение провести проверку Вашей кредитной истории.
Обратите особое внимание на последний пункт! Проверка Вашей кредитной истории в данном случае будет считаться hard inquiry, соответственно, это может повредить Ваш кредитный балл. А что если Вы еще не определились с банком и в настоящий момент находитесь в поиске лучшей ставки по ипотеке? Ничего страшного, у Вас есть 30 дней с момента обращения в первый банк. Все проверки Вашей кредитной истории в данный период времени банками, с целью выдачи Вам ипотеки, будут рассматриваться как один hard inquiry. Поэтому, первый совет: если решились брать ипотеку, но не выбрали еще займодателя, постарайтесь обойти все интересующие Вас банки как можно быстрее, чтобы не испортить себе кредитный балл.
На встрече со специалистом по ипотеке, он проведет проверку Вашей кредитной истории и посоветует, что делать с балансами на кредитных картах. На самом деле, как это уже обсуждалось в предыдущих статьях, следите, чтобы размер долга на кредитках не превышал трети от возможного ее размера. Это касается каждой кредитки в отдельности. Иными словами, 2 кредитки с разрешенным размером кредита в $1200 и $1500 и долгами на них менее $400 и $500 соответственно, намного лучше чем те же 2 кредитки с задолженностью менее $900 только на одной из них.
С момента получения pre-approval letter и до момента закрытия сделки Вы не должны открывать новые кредитки или повышать размер задолженности, так как прямо перед закрытием сделки банк запросит Ваш кредитный отчет повторно. Более того, Вас заставят подписать бумагу, на которой Вы обязуетесь не наращивать долги за этот период времени.
Тоже касается и Вашей работы. Если уж берете ипотеку, повремените со сменой работы. Кстати, это касается и смены деятельности внутри одной и той же компании. В глазах банков, если, скажем, Вы работали секретарем, затем были переведены на должность бухгалтера, велика вероятность, что Вы можете не справиться с новыми обязанностями и вылететь с работы.
Следующий момент, который стоит обсудить с займодателем - это какой размер первоначального взноса Вы будете вносить. Бытует мнение, что необходимо вносить 20% первоначального взноса (down payment), чтобы сэкономить на платежах по ипотеке. Это отчасти правда. Большинство банков, если Вы не внесите 20% down payment, заставят Вас также платить страховку на ипотеку (mortgage insurance), что добавит $100-200 к ежемесячным платежам. Однако, есть еще одна возможность избежать этого: попросите специалиста по ипотеке немного повысить процент по ипотеке, например с 4.25% до 4.5%. Хороший специалист Вам это сам предложит.
Помимо этого, Вам необходимо будет решить собираетесь ли Вы сразу переезжать в дом (primary residence), либо будете его сдавать (rental property). Второй вариант будет означать повышение налога на имущество примерно в 3 раза, повышение процента по ипотеке, повышение стоимости страховки на жилье. Переехать в дом, значит подключить электричество, воду, интернет на свое имя, поменять ID на новый адрес, перерегистрировать машину на новый адрес. Фактически, Вы можете жить и в другом месте, если все вышеперечисленные пункты выполнены, и оформить дом как primary residence, шансов, что Вас на этом поймают очень мало.
К ежемесячным платежам по ипотеке добавляются платежи за страховку на недвижимость и налог. Для их оплаты банк создает счет эскроу (escrow), с которого сам будет совершать платежи. Есть возможность отказаться от создания эксроу и самому раз в год их выплачивать. Таким образом можно снизить меру своей ответственности, так как, если Вы не будете в состоянии заплатить за ипотеку и за эскроу, банк это воспримет, как пропущенный платеж по всей ипотеке и накажет Вас штрафами.
Когда все вышеперечисленные моменты оговорены с банком, Вы подпишете договор. После его подписания, банк проведет оценку имущества (appraisal). Это тоже является важным этапом, так как, если по результатам этой проверки дом будет оценен ниже цены, на которой Вы сошлись с продавцом, Вы не будете обязаны его покупать по этой цене. Соответственно, если продавец мотивирован продать побыстрее, возможно Вам повезет, и Вам понизят стоимость до цены, согласно appraisal. Если Вы договорились с продавцом дома, что расходы на закрытие сделки (closing costs) будет оплачивать он, платить за appraisal Вам не придется, однако банк у Вас попросит чек на эту сумму и будет его держать пока сделка не закроется. Таким образом банк себя защищает на случай, если сделка сорвется и продавец никому ничего не будет обязан.
Завершающим этапом получение ипотеки будет уже подписание окончательного договора со всеми корректировками и изменениями.
