Как проходит закрытие сделки при покупки дома (Closing the deal)

Итак, сегодня мы поговорим о том, что происходит с того момента как Вы решили, что будете покупать именно этот дом и до момента непосредственного закрытия сделки. В этот период все зависит от того, насколько у Вас хороший агент, поэтому начнем с него.

В вопросах покупки дома существует много подводных камней, поэтому надо сразу обзавестись человеком, на которого можно положиться. Первое и главное, о чем хотелось бы сказать: не связывайтесь с агентами, которые не могут прийти на просмотр дома, потому что у него или нее куплены билеты на футбольный матч. Такому риэлтору можно сразу давать от ворот поворот. Настоящий агент будет отвечать на Ваши смски и в 2 часа ночи (хотя не стоит этим злоупотреблять). Возможно, Вы потеряете несколько потрясающих домов пока не найдете нужного представителя. Однако, если Вам повезет найти агента, который будет с Вами на одной волне - не теряйте его.

Второй момент, касающийся агентов, о котором хотелось бы упомянуть, это их вознаграждение. По понятным причинам, будучи на родине, многие из нас их недооценивали и пытались найти жилье "напрямую". Поверьте, хороший агент сэкономит Вам денег больше своей комиссии. Не стоит этого пугаться, они работают на создание своего бренда и им нет никакого прока Вас дурачить и обманывать. В конце концов, они потеряют больше клиентов, и, собственно, денег, если не будут с Вами честны. Кроме того, любой уважающий себя риэлтор, подпишет с Вами бумагу, в которой говорится, что в данной сделке он является представителем именно Вашей воли, а не воли продавца.

Первое серьезное решение, которое Вам надо будет принять, это выставление предложения (making an offer). В этом предложении Вы укажете сумму, которую Вы готовы отдать за дом, дату закрытия сделки (обычно через 45 дней) и сколько Вы даете продавцу времени на ответ. Обычно дают 3 дня. Если предложение принято, продавец фактически связан. Он больше не сможет показывать дом другим покупателям, либо принимать другие предложения пока сделка с Вами либо не развалится, либо не завершится. Возможны три исхода ситуации:

1. Продавец отказывается. В этом случае, Вы можете либо сделать новое предложение, либо начинать смотреть другие дома.
2. Продавец делает контр-предложение (counter offer). Дело за Вами: если Вас устраивает, Вы принимаете его предложение, если нет - делаете ответное контр-предложение.
3. Продавец соглашается. Поздравления, это значит сделка началась. Однако, здесь есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, теперь руки частично связаны и у Вас. Теперь, есть только две возможности выйти из сделки, не потеряв деньги (в данном случае речь идет о потере earnest money): 

1. Если согласно оценки недвижимости проводимой банком (home appraisal), реальная стоимость дома будет ниже суммы на которую согласились стороны. Это Ваша первая возможность развернуться и уйти.
2. Если инспекция дома нашла серьезные повреждения и Вы отказываетесь покупать дом в таком состоянии. Это тоже важный этап, так как в этом случае Вы можете либо безнаказанно покинуть сделку, либо потребовать с продавца починить найденные поломки за его счет, либо выторговать себе дополнительную скидку (обычно в районе $3,000 - 5,000).

Фактически, после этих двух важных моментов, у Вас уже не будет возможности спокойно отказаться от сделки не потеряв earnest money. 

После того как стороны приходят к соглашению и подписывают offer, практически на месяц можно забыть про продавца и агента. Основное общение будет вестись с банком в вопросах сбора необходимых документов. В этот период, покупатель имеет право провести свою инспекцию. Здесь экономить не стоит. Напомню еще раз, чем больше найдет инспекция, тем больше можно попробовать выбить скидку. Термитную инспекцию просто обязательно проводить в нашем штате. Очень много домов инфицированы ими.

Последним этапом уже будет инспекция в день закрытия сделки (важно проверить, продается ли дом в том же состоянии, в котором и был предложен) и встреча в офисе адвоката для подписания бумаг. Продавец не обязан там присутствовать. На закрытие сделки от Вас потребуется чек (bank certified check) на сумму Вашего первоначального взноса за вычетом earnest money, Ваш ID и Green Card. 

После подписания бумаг, Вам дадут ключи и на этом все заканчивается. 

Подробнее о банковской стороне дела можно прочитать здесь.