Как проходит закрытие сделки при покупки дома (Closing the deal)

Итак, сегодня мы поговорим о том, что происходит с того момента как Вы решили, что будете покупать именно этот дом и до момента непосредственного закрытия сделки. В этот период все зависит от того, насколько у Вас хороший агент, поэтому начнем с него.

В вопросах покупки дома существует много подводных камней, поэтому надо сразу обзавестись человеком, на которого можно положиться. Первое и главное, о чем хотелось бы сказать: не связывайтесь с агентами, которые не могут прийти на просмотр дома, потому что у него или нее куплены билеты на футбольный матч. Такому риэлтору можно сразу давать от ворот поворот. Настоящий агент будет отвечать на Ваши смски и в 2 часа ночи (хотя не стоит этим злоупотреблять). Возможно, Вы потеряете несколько потрясающих домов пока не найдете нужного представителя. Однако, если Вам повезет найти агента, который будет с Вами на одной волне - не теряйте его.

Второй момент, касающийся агентов, о котором хотелось бы упомянуть, это их вознаграждение. По понятным причинам, будучи на родине, многие из нас их недооценивали и пытались найти жилье "напрямую". Поверьте, хороший агент сэкономит Вам денег больше своей комиссии. Не стоит этого пугаться, они работают на создание своего бренда и им нет никакого прока Вас дурачить и обманывать. В конце концов, они потеряют больше клиентов, и, собственно, денег, если не будут с Вами честны. Кроме того, любой уважающий себя риэлтор, подпишет с Вами бумагу, в которой говорится, что в данной сделке он является представителем именно Вашей воли, а не воли продавца.

Первое серьезное решение, которое Вам надо будет принять, это выставление предложения (making an offer). В этом предложении Вы укажете сумму, которую Вы готовы отдать за дом, дату закрытия сделки (обычно через 45 дней) и сколько Вы даете продавцу времени на ответ. Обычно дают 3 дня. Если предложение принято, продавец фактически связан. Он больше не сможет показывать дом другим покупателям, либо принимать другие предложения пока сделка с Вами либо не развалится, либо не завершится. Возможны три исхода ситуации:

1. Продавец отказывается. В этом случае, Вы можете либо сделать новое предложение, либо начинать смотреть другие дома.
2. Продавец делает контр-предложение (counter offer). Дело за Вами: если Вас устраивает, Вы принимаете его предложение, если нет - делаете ответное контр-предложение.
3. Продавец соглашается. Поздравления, это значит сделка началась. Однако, здесь есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, теперь руки частично связаны и у Вас. Теперь, есть только две возможности выйти из сделки, не потеряв деньги (в данном случае речь идет о потере earnest money): 

1. Если согласно оценки недвижимости проводимой банком (home appraisal), реальная стоимость дома будет ниже суммы на которую согласились стороны. Это Ваша первая возможность развернуться и уйти.
2. Если инспекция дома нашла серьезные повреждения и Вы отказываетесь покупать дом в таком состоянии. Это тоже важный этап, так как в этом случае Вы можете либо безнаказанно покинуть сделку, либо потребовать с продавца починить найденные поломки за его счет, либо выторговать себе дополнительную скидку (обычно в районе $3,000 - 5,000).

Фактически, после этих двух важных моментов, у Вас уже не будет возможности спокойно отказаться от сделки не потеряв earnest money. 

После того как стороны приходят к соглашению и подписывают offer, практически на месяц можно забыть про продавца и агента. Основное общение будет вестись с банком в вопросах сбора необходимых документов. В этот период, покупатель имеет право провести свою инспекцию. Здесь экономить не стоит. Напомню еще раз, чем больше найдет инспекция, тем больше можно попробовать выбить скидку. Термитную инспекцию просто обязательно проводить в нашем штате. Очень много домов инфицированы ими.

Последним этапом уже будет инспекция в день закрытия сделки (важно проверить, продается ли дом в том же состоянии, в котором и был предложен) и встреча в офисе адвоката для подписания бумаг. Продавец не обязан там присутствовать. На закрытие сделки от Вас потребуется чек (bank certified check) на сумму Вашего первоначального взноса за вычетом earnest money, Ваш ID и Green Card. 

После подписания бумаг, Вам дадут ключи и на этом все заканчивается. 

Подробнее о банковской стороне дела можно прочитать здесь.

Ипотека в США: процесс получения (mortgage in the USA)

Готовы к покупке жилья в Америке? Накопили наличные, но до покупки дома мечты в США не хватает денег? Ипотека Вам в помощь!

Давайте рассмотрим как это работает.

В данном блоге мы уже рассмотрели основные понятия, связанные с займом денег, пришло время углубиться в проблему и обсудить некоторые тонкости.

Во-первых, имеет смысл искать дом, когда на руках уже есть pre-approval letter от Вашего банка. Все очень просто, чтобы сделать предложение на покупку дома (offer) продавцу, Вам надо будет приложить это само письмо от банка, сообщающее, что банк Вам готов выдать деньги.

Поэтому, первым делом мы идем в банк и общаемся с консультантом по ипотеке. От Вас потребуются:

1. Ваши налоговые декларации за последние 2 года (tax returns). Это те самые формы 1040 и их произвольные.
2. Конечно же, корешки от последних Ваших пей-чеков (pay check stubs).
3. Письма от работодателя (employment letter), сообщающие, что Вы работаете определенное количество часов, и, ожидается, что Вы будете продолжать работать в ближайшем будущем.
4. Формы W-2 за предыдущие 2 года.
5. Ваше разрешение провести проверку Вашей кредитной истории.

Обратите особое внимание на последний пункт! Проверка Вашей кредитной истории в данном случае будет считаться hard inquiry, соответственно, это может повредить Ваш кредитный балл. А что если Вы еще не определились с банком и в настоящий момент находитесь в поиске лучшей ставки по ипотеке? Ничего страшного, у Вас есть 30 дней с момента обращения в первый банк. Все проверки Вашей кредитной истории в данный период времени банками, с целью выдачи Вам ипотеки, будут рассматриваться как один hard inquiry. Поэтому, первый совет: если решились брать ипотеку, но не выбрали еще займодателя, постарайтесь обойти все интересующие Вас банки как можно быстрее, чтобы не испортить себе кредитный балл.

На встрече со специалистом по ипотеке, он проведет проверку Вашей кредитной истории и посоветует, что делать с балансами на кредитных картах. На самом деле, как это уже обсуждалось в предыдущих статьях, следите, чтобы размер долга на кредитках не превышал трети от возможного ее размера. Это касается каждой кредитки в отдельности. Иными словами, 2 кредитки с разрешенным размером кредита в $1200 и $1500 и долгами на них менее $400 и $500 соответственно, намного лучше чем те же 2 кредитки с задолженностью менее $900 только на одной из них.

С момента получения pre-approval letter и до момента закрытия сделки Вы не должны открывать новые кредитки или повышать размер задолженности, так как прямо перед закрытием сделки банк запросит Ваш кредитный отчет повторно. Более того, Вас заставят подписать бумагу, на которой Вы обязуетесь не наращивать долги за этот период времени.

Тоже касается и Вашей работы. Если уж берете ипотеку, повремените со сменой работы. Кстати, это касается и смены деятельности внутри одной и той же компании. В глазах банков, если, скажем, Вы работали секретарем, затем были переведены на должность бухгалтера, велика вероятность, что Вы можете не справиться с новыми обязанностями и вылететь с работы. 

Следующий момент, который стоит обсудить с займодателем - это какой размер первоначального взноса Вы будете вносить. Бытует мнение, что необходимо вносить 20% первоначального взноса (down payment), чтобы сэкономить на платежах по ипотеке. Это отчасти правда. Большинство банков, если Вы не внесите 20% down payment, заставят Вас также платить страховку на ипотеку (mortgage insurance), что добавит $100-200 к ежемесячным платежам. Однако, есть еще одна возможность избежать этого: попросите специалиста по ипотеке немного повысить процент по ипотеке, например с 4.25% до 4.5%. Хороший специалист Вам это сам предложит. 

Помимо этого, Вам необходимо будет решить собираетесь ли Вы сразу переезжать в дом (primary residence), либо будете его сдавать (rental property). Второй вариант будет означать повышение налога на имущество примерно в 3 раза, повышение процента по ипотеке, повышение стоимости страховки на жилье. Переехать в дом, значит подключить электричество, воду, интернет на свое имя, поменять ID на новый адрес, перерегистрировать машину на новый адрес. Фактически, Вы можете жить и в другом месте, если все вышеперечисленные пункты выполнены, и оформить дом как primary residence, шансов, что Вас на этом поймают очень мало. 

К ежемесячным платежам по ипотеке добавляются платежи за страховку на недвижимость и налог. Для их оплаты банк создает счет эскроу (escrow), с которого сам будет совершать платежи. Есть возможность отказаться от создания эксроу и самому раз в год их выплачивать. Таким образом можно снизить меру своей ответственности, так как, если Вы не будете в состоянии заплатить за ипотеку и за эскроу, банк это воспримет, как пропущенный платеж по всей ипотеке и накажет Вас штрафами. 

Когда все вышеперечисленные моменты оговорены с банком, Вы подпишете договор. После его подписания, банк проведет оценку имущества (appraisal). Это тоже является важным этапом, так как, если по результатам этой проверки дом будет оценен ниже цены, на которой Вы сошлись с продавцом, Вы не будете обязаны его покупать по этой цене. Соответственно, если продавец мотивирован продать побыстрее, возможно Вам повезет, и Вам понизят стоимость до цены, согласно appraisal. Если Вы договорились с продавцом дома, что расходы на закрытие сделки (closing costs) будет оплачивать он, платить за appraisal Вам не придется, однако банк у Вас попросит чек на эту сумму и будет его держать пока сделка не закроется. Таким образом банк себя защищает на случай, если сделка сорвется и продавец никому ничего не будет обязан.

Завершающим этапом получение ипотеки будет уже подписание окончательного договора со всеми корректировками и изменениями.

Типы жилья в США (Types of House in the USA)

Типы жилья одинаковы в Западных странах, однако существуют небольшие региональные различия. Как и в других странах, в Америке недвижимость подразделяется на 3 вида: жилая (Residential), промышленная (Industrial) и коммерческая (Commercial). 

В данной статье мы рассмотрим типы жилой недвижимости. Первое, на что стоит обратить внимание - это на различия в определении жилых комнат. В России зал или гостиная  считаются жилыми комнатами, поэтому, говоря "трехкомнатная квартира", мы имеем в виду, что в квартире две спальни и одна гостиная. В Америке же, говоря 3-bedroom apartment, имеется в виду 3 спальни и гостиная. Таким образом, эквивалентом 3-bedroom apartment будет наша четырехкомнатная квартира. Это первое, к чему необходимо привыкнуть.

Какие же типы жилой недвижимости существуют в Америке? 

Apartment

Apartment - это одно жилое помещение комплекса, НИКОГДА не имеющее отдельного собственника. Все "квартиры" такого комплекса являются собственностью одного юридического лица. 

Такие комплексы могут включать в себя от 4 до сотен квартир. Чаще всего комплексы располагаются в центре города и рассчитаны на людей, желающих снять жилье на 6-12 месяцев. Считается, что, так как контингент снимающих жилье может быть разнообразным, криминальная обстановка в комплексах, обычно, неблагоприятна. 

В зависимости от престижности комплекса, он может включать в себя дополнительные условия для жильцов: теннисные корты, контрольно-пропускной пункт, индивидуальный доступ к пляжу с волейбольными сетками, бассейны, спортзалы.

Condo/condominium

 

 В отличии от apartment, condo находятся в собственности у жильцов. Также, как и предыдущий тип жилья, комплексы могут включать в себя от 4 до сотен квартир. Condo могут сдаваться. Обычно, они больше и уютней, чем apartment. Снимать condo считается престижней и удобней. Однако, этот тип жилья, обычно управляется Ассоциацией Собственников Жилья (Home Owners Association или HOA), которым необходимо платить взносы, так называемые HOA fees. Эти взносы включают в себя воду, вывоз мусора, канализацию, страховку на жилье, иногда газ.

Condo, обычно, стоят дешевле, чем town homes и single family residences, так как Вы приобретаете пространство, а не землю, и становитесь только сособственником комплекса. 

Town homes 

  
Этот тип жилья уже можно назвать домом, за одним лишь исключением - Вы будете иметь общие стены с соседями. Как правило, у town homes есть отдельные дворики для каждого дома. Что важно, при приобретении в собственность данного типа жилья, Вы покупаете прилежащую землю.

Single Family Residence

 

К данному типу жилья относят любой отдельно стоящий дом. Здесь, Вы являетесь собственником и жилплощади, и земли. Такой домик считается самым желанным типом жилья в Америке. 

Single Family Residence также подразделяется на подвиды:

1. Single Family House - обычный частный дом в нашем понимании.
   
2. Patio Home - это частный домик с очень маленьким двориком, обычно 10x10 футов. Такие домики, как правило, располагаются очень близко друг к другу.
   
   
3. Guest House - достроенное или перестроенное помещение, имеющее необходимые условия: спальню, ванную комнату и небольшую кухоньку.
   
4. Casita - небольшая достроенная конструкция, примыкающая к основному зданию, либо нет, обустроенная внутри как студия. Обычно используется как небольшая комната у бассейна, комната для подростков или игр.
   

Ипотека: расходы на закрытие сделки (closing costs)

Когда мы берем ипотеку, Ваш первоначальный взнос (down payment) - не единственный платеж, который Вы должны быть готовы внести. Вам также надо будет имееть наличные на выплату "закрывающих расходов" (closing costs). 

Что такое closing costs и из чего они состоят?

Closing costs - это расходы на закрытие сделки купли/продажи жилья. Закрытием сделки называется момент перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю. Closing costs включают в себя платежи  как займодетелю, так и третьим лицам. Обычно все эти расходы оплачиваются покупателем. Однако, в случае VA-ипотеки (VA mortgage), ипотеки предоставляемой Администрацией по делам ветеранов, покупатель будет обязан выплатить только часть этих платежей. 

Closing costs различаются в зависимости от места Вашего жительства и места приобретаемого жилья. 

Обычно они включают в себя:

1. Плата за проверку Вашей кредитной истории
2. Комиссия за выдачу кредита (loan origination fee) - 1% от размера ипотеки (loan amount)
3. Нотариальные расходы (attorney fees)
4. Инспекция недвижимости (Inspection)
5. Оценка стоимости (Appraisal) 
6. Расходы на страховку покупателя на случай, если документ о праве собственности имеет проблемы
7. Расходы на проверку документа о праве собственности
8. Депозит на экскроу
9. Регистрационный взнос (recording fee) - платится местному муниципалитету за внесение записи об объекте недвижимости и пр.

Вот примерный расчет closing fees по Чарлстону, Южная Каролина, если ипотека составляет $150 000 с первоначальным взносом 20% ($120 000 долг по ипотеке):

• Loan origination fee - $1200 (1%)
• Apprisal - $400
• Attorney - $400
• Termite letter - $150
• Title insurance - $350

Итого, если Вы берете ипотеку на $150 000 и платите $30 000 первоначальным платежом, будьте готовы также выложить $2500 из своего кармана на покрытие расходов на закрытие сделки.

Поэтому, расчитывая свой первоначальный взнос по ипотеке, не забудьте вычесть из него соответствующие расходы.

Есть и другой вариант. Если у Вас будет очень толковый риелтор, он сможет переложить все эти расходы на продавца. На заметку!

Ипотека: личный опыт (mortgage)

Задумали покупку своего жилья, но не хватает денег - прекрасно! вам в банк!

Что нам необходимо, чтобы взять ипотеку?

Как ни странно, на этот вопрос есть несколько ответов. И все зависит от того, к кому Вы обратитесь. 

Немного личного опыта...

Многие из нас являются уважаемыми клиентами Bank of America, я тоже. Моя история с ними тянется из далекого 2009 года, когда, будучи студенткой, я решила попутешествовать и просто открыла счет, чтобы положить денежки и не ездить по Америке с наличкой. Каково было моё удивление, когда вернувшись в Америку в 2012 уже в качестве резидента, я по привычке пошла к ним за своей первой кредиткой, а они меня помнили... Приятно. Всю информацию сохранили. Польстили, что я их любимый клиент (хотя на счет я тогда положила копейки и банк с меня особо ничего не поимел). Однако, сервис отличный!

Все было замечательно. Они без проблем дали мне мою первую "защищенную" кредитку, у них же был мой сберегательный счет, затем появился накопительный, потом я стала к ним переводить свою зарплату, а потом они сделали мне сюрприз и без предупреждения обменяли мою "защищенную" кредитку на обычную до истечения установленного срока, вернув мне депозит. 

Казалось бы, наши отношения с банком были прекрасными. Они знали обо мне всё! я исправно платила по счетам, была у них на хорошем счету. И, естественно, когда мы задумались о покупке жилья, я пошла к ним. Нам назначили встречу со специалистом по ипотеке. И тут случилось самое большое мое разочарование в этом банке. 

Первое и главное.... мы очень активно следим за своим кредит скором и прекрасно знаем что такое hard inquires. Мы пришли подготовленные: принесли ей распечатку кредитного отчета и несколько раз ее попросили не обращаться в кредитное бюро, чтобы получить информацию о нас. Нам надо было просто знать, на что стоит рассчитывать, мы не собирались прямо в тот момент подавать на ипотеку. 

Так вот, этот "специалист" по ипотеке ни на какие вопросы толком ответить не смогла. Очень расплывчато посчитала сколько будут составлять наши ежемесячные платежи, собрала наши документы и попрощалась до скорой встречи, обещая, что все будет хорошо.

И что дальше? Она мне позвонила на следующий день и сказала, что нам надо пробыть в Америке минимум 2 года, чтобы у нас была возможность взять ипотеку. Более того, через неделю в моем кредитном отчете появись отметка hard inquiry - то, что я ее несколько раз попросила не делать. Ну что ж, клиента она потеряла раз и навсегда!

Таким образом мы решили ждать, когда 2 года пройдут.

Большая ошибка!!!

После этого я разговаривала с многими американцами, которые имеют толк в финансах. Они в один голос ответили: не обращайся в крупные банки!

Все просто, bank of America - уважаемый банк, это правда. Но у них миллионы клиентов. Они особо не нуждаются в новых клиентах, которые просят о достаточно маленькой ипотеке. Обращаться надо в маленькие банки. Им нужны новые клиенты, они сделают все для Вас.

Опыт с Harbour National Bank

Поспрашивая вокруг, мне посоветовали обратиться в Harbour National Bank. Единственное, что могу сказать - прекрасный консультант! Не поленилась взять бумажку и ручку и расписать все факторы, на которые они обращают внимание, как они рассчитывают ипотеку, на что смотрят кредитные бюро и так далее.

А самое главное - они работают с нами... теми, кто только недавно приехал в Америку и не пробыл здесь еще 2 лет.

В отдельной статье я напишу как рассчитывается ипотека, какие документы нужны, на что обращать внимание и т.д.