Как проходит закрытие сделки при покупки дома (Closing the deal)

Итак, сегодня мы поговорим о том, что происходит с того момента как Вы решили, что будете покупать именно этот дом и до момента непосредственного закрытия сделки. В этот период все зависит от того, насколько у Вас хороший агент, поэтому начнем с него.

В вопросах покупки дома существует много подводных камней, поэтому надо сразу обзавестись человеком, на которого можно положиться. Первое и главное, о чем хотелось бы сказать: не связывайтесь с агентами, которые не могут прийти на просмотр дома, потому что у него или нее куплены билеты на футбольный матч. Такому риэлтору можно сразу давать от ворот поворот. Настоящий агент будет отвечать на Ваши смски и в 2 часа ночи (хотя не стоит этим злоупотреблять). Возможно, Вы потеряете несколько потрясающих домов пока не найдете нужного представителя. Однако, если Вам повезет найти агента, который будет с Вами на одной волне - не теряйте его.

Второй момент, касающийся агентов, о котором хотелось бы упомянуть, это их вознаграждение. По понятным причинам, будучи на родине, многие из нас их недооценивали и пытались найти жилье "напрямую". Поверьте, хороший агент сэкономит Вам денег больше своей комиссии. Не стоит этого пугаться, они работают на создание своего бренда и им нет никакого прока Вас дурачить и обманывать. В конце концов, они потеряют больше клиентов, и, собственно, денег, если не будут с Вами честны. Кроме того, любой уважающий себя риэлтор, подпишет с Вами бумагу, в которой говорится, что в данной сделке он является представителем именно Вашей воли, а не воли продавца.

Первое серьезное решение, которое Вам надо будет принять, это выставление предложения (making an offer). В этом предложении Вы укажете сумму, которую Вы готовы отдать за дом, дату закрытия сделки (обычно через 45 дней) и сколько Вы даете продавцу времени на ответ. Обычно дают 3 дня. Если предложение принято, продавец фактически связан. Он больше не сможет показывать дом другим покупателям, либо принимать другие предложения пока сделка с Вами либо не развалится, либо не завершится. Возможны три исхода ситуации:

1. Продавец отказывается. В этом случае, Вы можете либо сделать новое предложение, либо начинать смотреть другие дома.
2. Продавец делает контр-предложение (counter offer). Дело за Вами: если Вас устраивает, Вы принимаете его предложение, если нет - делаете ответное контр-предложение.
3. Продавец соглашается. Поздравления, это значит сделка началась. Однако, здесь есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, теперь руки частично связаны и у Вас. Теперь, есть только две возможности выйти из сделки, не потеряв деньги (в данном случае речь идет о потере earnest money): 

1. Если согласно оценки недвижимости проводимой банком (home appraisal), реальная стоимость дома будет ниже суммы на которую согласились стороны. Это Ваша первая возможность развернуться и уйти.
2. Если инспекция дома нашла серьезные повреждения и Вы отказываетесь покупать дом в таком состоянии. Это тоже важный этап, так как в этом случае Вы можете либо безнаказанно покинуть сделку, либо потребовать с продавца починить найденные поломки за его счет, либо выторговать себе дополнительную скидку (обычно в районе $3,000 - 5,000).

Фактически, после этих двух важных моментов, у Вас уже не будет возможности спокойно отказаться от сделки не потеряв earnest money. 

После того как стороны приходят к соглашению и подписывают offer, практически на месяц можно забыть про продавца и агента. Основное общение будет вестись с банком в вопросах сбора необходимых документов. В этот период, покупатель имеет право провести свою инспекцию. Здесь экономить не стоит. Напомню еще раз, чем больше найдет инспекция, тем больше можно попробовать выбить скидку. Термитную инспекцию просто обязательно проводить в нашем штате. Очень много домов инфицированы ими.

Последним этапом уже будет инспекция в день закрытия сделки (важно проверить, продается ли дом в том же состоянии, в котором и был предложен) и встреча в офисе адвоката для подписания бумаг. Продавец не обязан там присутствовать. На закрытие сделки от Вас потребуется чек (bank certified check) на сумму Вашего первоначального взноса за вычетом earnest money, Ваш ID и Green Card. 

После подписания бумаг, Вам дадут ключи и на этом все заканчивается. 

Подробнее о банковской стороне дела можно прочитать здесь.

Ипотека в США: процесс получения (mortgage in the USA)

Готовы к покупке жилья в Америке? Накопили наличные, но до покупки дома мечты в США не хватает денег? Ипотека Вам в помощь!

Давайте рассмотрим как это работает.

В данном блоге мы уже рассмотрели основные понятия, связанные с займом денег, пришло время углубиться в проблему и обсудить некоторые тонкости.

Во-первых, имеет смысл искать дом, когда на руках уже есть pre-approval letter от Вашего банка. Все очень просто, чтобы сделать предложение на покупку дома (offer) продавцу, Вам надо будет приложить это само письмо от банка, сообщающее, что банк Вам готов выдать деньги.

Поэтому, первым делом мы идем в банк и общаемся с консультантом по ипотеке. От Вас потребуются:

1. Ваши налоговые декларации за последние 2 года (tax returns). Это те самые формы 1040 и их произвольные.
2. Конечно же, корешки от последних Ваших пей-чеков (pay check stubs).
3. Письма от работодателя (employment letter), сообщающие, что Вы работаете определенное количество часов, и, ожидается, что Вы будете продолжать работать в ближайшем будущем.
4. Формы W-2 за предыдущие 2 года.
5. Ваше разрешение провести проверку Вашей кредитной истории.

Обратите особое внимание на последний пункт! Проверка Вашей кредитной истории в данном случае будет считаться hard inquiry, соответственно, это может повредить Ваш кредитный балл. А что если Вы еще не определились с банком и в настоящий момент находитесь в поиске лучшей ставки по ипотеке? Ничего страшного, у Вас есть 30 дней с момента обращения в первый банк. Все проверки Вашей кредитной истории в данный период времени банками, с целью выдачи Вам ипотеки, будут рассматриваться как один hard inquiry. Поэтому, первый совет: если решились брать ипотеку, но не выбрали еще займодателя, постарайтесь обойти все интересующие Вас банки как можно быстрее, чтобы не испортить себе кредитный балл.

На встрече со специалистом по ипотеке, он проведет проверку Вашей кредитной истории и посоветует, что делать с балансами на кредитных картах. На самом деле, как это уже обсуждалось в предыдущих статьях, следите, чтобы размер долга на кредитках не превышал трети от возможного ее размера. Это касается каждой кредитки в отдельности. Иными словами, 2 кредитки с разрешенным размером кредита в $1200 и $1500 и долгами на них менее $400 и $500 соответственно, намного лучше чем те же 2 кредитки с задолженностью менее $900 только на одной из них.

С момента получения pre-approval letter и до момента закрытия сделки Вы не должны открывать новые кредитки или повышать размер задолженности, так как прямо перед закрытием сделки банк запросит Ваш кредитный отчет повторно. Более того, Вас заставят подписать бумагу, на которой Вы обязуетесь не наращивать долги за этот период времени.

Тоже касается и Вашей работы. Если уж берете ипотеку, повремените со сменой работы. Кстати, это касается и смены деятельности внутри одной и той же компании. В глазах банков, если, скажем, Вы работали секретарем, затем были переведены на должность бухгалтера, велика вероятность, что Вы можете не справиться с новыми обязанностями и вылететь с работы. 

Следующий момент, который стоит обсудить с займодателем - это какой размер первоначального взноса Вы будете вносить. Бытует мнение, что необходимо вносить 20% первоначального взноса (down payment), чтобы сэкономить на платежах по ипотеке. Это отчасти правда. Большинство банков, если Вы не внесите 20% down payment, заставят Вас также платить страховку на ипотеку (mortgage insurance), что добавит $100-200 к ежемесячным платежам. Однако, есть еще одна возможность избежать этого: попросите специалиста по ипотеке немного повысить процент по ипотеке, например с 4.25% до 4.5%. Хороший специалист Вам это сам предложит. 

Помимо этого, Вам необходимо будет решить собираетесь ли Вы сразу переезжать в дом (primary residence), либо будете его сдавать (rental property). Второй вариант будет означать повышение налога на имущество примерно в 3 раза, повышение процента по ипотеке, повышение стоимости страховки на жилье. Переехать в дом, значит подключить электричество, воду, интернет на свое имя, поменять ID на новый адрес, перерегистрировать машину на новый адрес. Фактически, Вы можете жить и в другом месте, если все вышеперечисленные пункты выполнены, и оформить дом как primary residence, шансов, что Вас на этом поймают очень мало. 

К ежемесячным платежам по ипотеке добавляются платежи за страховку на недвижимость и налог. Для их оплаты банк создает счет эскроу (escrow), с которого сам будет совершать платежи. Есть возможность отказаться от создания эксроу и самому раз в год их выплачивать. Таким образом можно снизить меру своей ответственности, так как, если Вы не будете в состоянии заплатить за ипотеку и за эскроу, банк это воспримет, как пропущенный платеж по всей ипотеке и накажет Вас штрафами. 

Когда все вышеперечисленные моменты оговорены с банком, Вы подпишете договор. После его подписания, банк проведет оценку имущества (appraisal). Это тоже является важным этапом, так как, если по результатам этой проверки дом будет оценен ниже цены, на которой Вы сошлись с продавцом, Вы не будете обязаны его покупать по этой цене. Соответственно, если продавец мотивирован продать побыстрее, возможно Вам повезет, и Вам понизят стоимость до цены, согласно appraisal. Если Вы договорились с продавцом дома, что расходы на закрытие сделки (closing costs) будет оплачивать он, платить за appraisal Вам не придется, однако банк у Вас попросит чек на эту сумму и будет его держать пока сделка не закроется. Таким образом банк себя защищает на случай, если сделка сорвется и продавец никому ничего не будет обязан.

Завершающим этапом получение ипотеки будет уже подписание окончательного договора со всеми корректировками и изменениями.

После приезда (Upon arrival)

Решила написать о тех проблемах, которые возникают в первые месяцы адаптации. Ничего лишнего - только собственный опыт.

O'key!

Итак, первая вещь после гринки - это SSN (Social security number), думаю все уже начитанные и знают, что это такое. Так вот, несмотря на то, что в анкетах мы писали, и в посольстве нас спрашивали адрес, куда высылать гринку ВМЕСТЕ с сошелом, сошел нам не прислали. Через 2 недели после приезда нам пришло письмо, что наше дело рассматривается и гринка будет выслана по указанному адресу в ближайшее время. Через 3 дня пришли сами гринки. Сошелов не было.
Поэтому, по приезду стоит сходить в местный Social Security Administration и попробовать по паспорту подать на SSN. Оформление сошела занимает около 2 недель. Таким образом недели через 3 у Вас уже будет основной набор документов.

Что Вам еще понадобится? Возможно Вы слышали, что сейчас в Америке активно ведется e-verify - система защиты от нелегалов. Многие работодатели на окнах вешают предупреждение We are e-verify и все в этом роде. Смысл в том, что куда бы Вы не пошли - у Вас везде будут спрашивать 2! photo ID (удостоверения личности с фото). В принципе, в некоторых местах у меня брали загранник и визу в нем как 2 разных ID, где-то требовали гринку или еще что-нибудь.
Поэтому имеет смысл сразу обзавестись State ID или Driver Licence (права, которые тоже действуют как ID). Кстати, найти работу мужчинам на каком-нибудь maintenance, construction и всякого-рода "ручную" работу без DL (прав) практически нереально!

Вы можете сделать либо ID, либо DL (и то и другое нельзя). Итак, что же нам понадобиться?

1. Анкета-заявление
2. SSN
3. Green Card
4. Proof of residency (доказательство резидентства)!!! Вот здесь и начинается все самое интересное!!!

Это может быть: пей-чек от работодателя, билл за воду, электричество или еще что-нибудь, справки из школы или колледжа и т.д. Смысл в том, чтобы это был официальный документ с Вашим именем и адресом!

Работы пока нет (предположим, живем у знакомых и никаких биллов не платим, в школе и универе здесь не учимся!!!) Вот блин... 
Посему, имеет смысл сразу по приезду выбрать себе банк, прийти открыть себе дебитовый счет, сказать адрес (благо они на слово верят, никаких доказательств не надо!). Если Вам откажут открыть счет по причине нехватки каких-либо документов, советую вернутся в другое время к другому менеджеру. Тут у каждого менеджера своя правда! Короче, необходимо попробывать пропихнуть паспорт как 2 разных ID (первая страница и виза) и принести письмо из сошел секьюрити администрашен о том, что Вам делают SSN. Открываете счет, через месяц берете bank statement с вашим именем и адресом и печатью.
Proof of residency готов.

Берете вышеуказанные доки и идете в местный DMV (department of motor vehicles).
Оформляете ID.

И еще одна проблема - снять хорошие аппартменты без credit score (кредитной истории) тоже практически нереально.
Поэтому сразу по приезду - задумайтесь о получении кредитной карты.
Делается это так:
Дебитовая карта, как Вы уже помните, у нас открыта. Возвращаетесь в свой банк и говорите, что хотите начать свою кредитную историю и открыть credit card.
На первое время Вам смогут сделать только secured credit card. Необходимо уже иметь РАБОТУ! Можно принести пей-чек, как доказательство, что Вы работаете.

Смысл в следующем:
Пишу на примере 300 долл. Вы кладете на карту 300 долларов. Пользуетесь ей как кредиткой. Т.е. делаете покупки, и, естественно, в конце отчетного периода выплачиваете (банк присылает билл, который надо оплатить).

Если Вы исправный плательщик через 12 месяцев банк Вам возвращает эти 300 долларов, а Ваш credit score практически идеальный. И аппартементы можно снимать и настоящую кредитку брать на большую сумму.

Итак, повторим:
По приезде:
1. Идем в SSA (Social Security Administration), берем письмо, о том, что SSN скоро будет готов.
2. Идем в банк, открываем счет.
3. Ждем GC и SSN.
4. Делаем State ID или DL
5. Ищем работу
6. Открываем secured credit card.

Сия история актуальна для штата Южная Каролина и полностью основана на моем опыте. Возможно, какие-то моменты кто-то сделал бы иначе, кто знает другие варианты - пишите :) 

Ипотека: расходы на закрытие сделки (closing costs)

Когда мы берем ипотеку, Ваш первоначальный взнос (down payment) - не единственный платеж, который Вы должны быть готовы внести. Вам также надо будет имееть наличные на выплату "закрывающих расходов" (closing costs). 

Что такое closing costs и из чего они состоят?

Closing costs - это расходы на закрытие сделки купли/продажи жилья. Закрытием сделки называется момент перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю. Closing costs включают в себя платежи  как займодетелю, так и третьим лицам. Обычно все эти расходы оплачиваются покупателем. Однако, в случае VA-ипотеки (VA mortgage), ипотеки предоставляемой Администрацией по делам ветеранов, покупатель будет обязан выплатить только часть этих платежей. 

Closing costs различаются в зависимости от места Вашего жительства и места приобретаемого жилья. 

Обычно они включают в себя:

1. Плата за проверку Вашей кредитной истории
2. Комиссия за выдачу кредита (loan origination fee) - 1% от размера ипотеки (loan amount)
3. Нотариальные расходы (attorney fees)
4. Инспекция недвижимости (Inspection)
5. Оценка стоимости (Appraisal) 
6. Расходы на страховку покупателя на случай, если документ о праве собственности имеет проблемы
7. Расходы на проверку документа о праве собственности
8. Депозит на экскроу
9. Регистрационный взнос (recording fee) - платится местному муниципалитету за внесение записи об объекте недвижимости и пр.

Вот примерный расчет closing fees по Чарлстону, Южная Каролина, если ипотека составляет $150 000 с первоначальным взносом 20% ($120 000 долг по ипотеке):

• Loan origination fee - $1200 (1%)
• Apprisal - $400
• Attorney - $400
• Termite letter - $150
• Title insurance - $350

Итого, если Вы берете ипотеку на $150 000 и платите $30 000 первоначальным платежом, будьте готовы также выложить $2500 из своего кармана на покрытие расходов на закрытие сделки.

Поэтому, расчитывая свой первоначальный взнос по ипотеке, не забудьте вычесть из него соответствующие расходы.

Есть и другой вариант. Если у Вас будет очень толковый риелтор, он сможет переложить все эти расходы на продавца. На заметку!

Ипотека: личный опыт (mortgage)

Задумали покупку своего жилья, но не хватает денег - прекрасно! вам в банк!

Что нам необходимо, чтобы взять ипотеку?

Как ни странно, на этот вопрос есть несколько ответов. И все зависит от того, к кому Вы обратитесь. 

Немного личного опыта...

Многие из нас являются уважаемыми клиентами Bank of America, я тоже. Моя история с ними тянется из далекого 2009 года, когда, будучи студенткой, я решила попутешествовать и просто открыла счет, чтобы положить денежки и не ездить по Америке с наличкой. Каково было моё удивление, когда вернувшись в Америку в 2012 уже в качестве резидента, я по привычке пошла к ним за своей первой кредиткой, а они меня помнили... Приятно. Всю информацию сохранили. Польстили, что я их любимый клиент (хотя на счет я тогда положила копейки и банк с меня особо ничего не поимел). Однако, сервис отличный!

Все было замечательно. Они без проблем дали мне мою первую "защищенную" кредитку, у них же был мой сберегательный счет, затем появился накопительный, потом я стала к ним переводить свою зарплату, а потом они сделали мне сюрприз и без предупреждения обменяли мою "защищенную" кредитку на обычную до истечения установленного срока, вернув мне депозит. 

Казалось бы, наши отношения с банком были прекрасными. Они знали обо мне всё! я исправно платила по счетам, была у них на хорошем счету. И, естественно, когда мы задумались о покупке жилья, я пошла к ним. Нам назначили встречу со специалистом по ипотеке. И тут случилось самое большое мое разочарование в этом банке. 

Первое и главное.... мы очень активно следим за своим кредит скором и прекрасно знаем что такое hard inquires. Мы пришли подготовленные: принесли ей распечатку кредитного отчета и несколько раз ее попросили не обращаться в кредитное бюро, чтобы получить информацию о нас. Нам надо было просто знать, на что стоит рассчитывать, мы не собирались прямо в тот момент подавать на ипотеку. 

Так вот, этот "специалист" по ипотеке ни на какие вопросы толком ответить не смогла. Очень расплывчато посчитала сколько будут составлять наши ежемесячные платежи, собрала наши документы и попрощалась до скорой встречи, обещая, что все будет хорошо.

И что дальше? Она мне позвонила на следующий день и сказала, что нам надо пробыть в Америке минимум 2 года, чтобы у нас была возможность взять ипотеку. Более того, через неделю в моем кредитном отчете появись отметка hard inquiry - то, что я ее несколько раз попросила не делать. Ну что ж, клиента она потеряла раз и навсегда!

Таким образом мы решили ждать, когда 2 года пройдут.

Большая ошибка!!!

После этого я разговаривала с многими американцами, которые имеют толк в финансах. Они в один голос ответили: не обращайся в крупные банки!

Все просто, bank of America - уважаемый банк, это правда. Но у них миллионы клиентов. Они особо не нуждаются в новых клиентах, которые просят о достаточно маленькой ипотеке. Обращаться надо в маленькие банки. Им нужны новые клиенты, они сделают все для Вас.

Опыт с Harbour National Bank

Поспрашивая вокруг, мне посоветовали обратиться в Harbour National Bank. Единственное, что могу сказать - прекрасный консультант! Не поленилась взять бумажку и ручку и расписать все факторы, на которые они обращают внимание, как они рассчитывают ипотеку, на что смотрят кредитные бюро и так далее.

А самое главное - они работают с нами... теми, кто только недавно приехал в Америку и не пробыл здесь еще 2 лет.

В отдельной статье я напишу как рассчитывается ипотека, какие документы нужны, на что обращать внимание и т.д.

Индивидуальное пенсионное обеспечение (IRAs)

Существует много способов отложить себе на пенсию в Америке. Один из достаточно популярных - открыть счет Индивидуального пенсионного обеспечения (IRA). В отличии от пенсионных планов 401(k), которые предоставляет работодатель, IRA Вы открываете сами.

Счета IRA имеют определенные налоговые льготы и являются неплохим способом "отложить на старость".

Есть несколько типов IRA, каждый имеет свои особенности. К сожалению, не каждый может завести себе счет IRA, так как каждый тип имеет свои ограничения и требования, например, к Вашему доходу или рабочему статусу. Помимо прочего, у каждого типа IRA есть ограничения на сумму, которую Вы можете вносить за год, а также штрафы за снятие денег со счета до достижения установленного возраста.
 

Traditional IRA

Первое и главное, что необходимо знать о данном типе IRA -это то, что он является счетом с отложенными налоговыми обязательствами. Говоря понятным языком - Вы платите налоги за данный счет только, когда снимаете деньги по достижению пенсионного возраста. 

Пока счет существует, Вы не платите налоги на проценты и дивиденды по счету, что позволяет Вам накапливать деньги быстрее, чем, если бы Вы использовали простой счет в банке. Ваши вклады на счет могут быть, как вычитаемыми в налоговой декларации из налогооблагаемого дохода (tax-deductible), так и нет. Это зависит от Вашего дохода и от того, имеете ли Вы счет 401(k) у работодателя. 

Если же Вы решите снять деньги со счета до достижения возраста в 59½, Вам придется заплатить штраф в 10% при подаче налоговой декларации. Есть 2 исключения: Вы можете снять деньги, не платя штраф, если Вы используете деньги на:

1. покупку первого дома (до $10.000);


2. покрытие медицинских расходов (свыше 10% Вашего скорректированного валового дохода (AGI);


3. оплату высшего образования для Вас, супруга(и), детей или внуков;


4. оплату расходов, связанных с внезапно наступившей нетрудоспособностью. 

По достижению возраста 70½, Вы обязаны начать получать минимальные распределяемые выплаты со счета (minimum required distributions (MRDs), в противном случае, заплатите штраф в размере 50% от разницы между установленной минимальной распределяемой выплатой и суммой, которую Вы фактически сняли. То есть, если Вы не снимаете ничего - штраф составит 50% от MRD. 

Чтобы открыть Традиционный IRA Вы должны быть:

1. моложе 70½ лет;


2. иметь зарплату.

Максимальный размер вкладов в год в 2014 году составляет $5.500 ($6.500 если Вам 50 лет и больше). 

Счет можно открыть бесплатно. Деньги со счета можно затем инвестировать в паевые инвестиционные фонды, акции и облигации и т.д. При закрытии счета, возможно, придется заплатить $50.

Roth IRA

Главное отличие Roth IRA от Traditional IRA - вклады на этот счет делаются "после налога" (after-tax dollars).  То есть, налог снимается только в момент вклада. В последующем, когда Ваш счет растет на процентах, Вы не платите никаких налогов. Когда Вы снимаете деньги, Вы не платите никаких налогов. 

Правила для снятия денег со счета такие же, как и для Traditional IRA. 

Максимальный размер вкладов в год в 2014 году также составляет $5.500 ($6.500 если Вам 50 лет и больше). 

SEP IRA

SEP IRA представляет собой тот же Traditional IRA, но только для владельцев малого бизнеса. Работники данного бизнеса не могут сами делать вклады на IRA, так как за них это уже делает работодатель. 

Вклады так же, как и в Traditional IRA не облагаются налогом до тех пор, пока Вы их не сняли со счета. 

Очевидное преимущество данного счета - возможность делать вклад до наименьшего из 25% дохода или $49.000 ($54.500 если Вам 50 лет и больше).

SIMPLE IRA

Так же, как и предыдущий тип IRA создан для малого бизнеса за одним исключением - работники могут делать вклады на этот счет.  Работодатель обязан, в свою очередь, вносить на счет работника 3% от зарплаты или 2% от чистого дохода, вне зависимости от того, вносит работник деньги сам или нет. 

Кредитный балл (credit score)

Иметь хорошую кредитную историю в Америке очень важно. Если Вы хотите снять дом или кондо, скорее всего у Вас проверят кредитную историю. При устройстве на работу некоторые работодатели помимо проверки на наркотики или креминальной истории, в зависимости от компании и позиции, могут также проверить кредитную историю. Если Вы хотите купить себе классный смартфон за 1 доллар с условием 2-годичной подписки на тариф – у Вас проверят кредитную историю. Захотите взять машину в кредит или дом в ипотеку – покажите кредитную историю!

Да, в Америке кредитная история играет большую роль в жизни каждого гражданина. Однако, она работает по абсолютно другим правилам, чем в России.

Когда мы только приехали в США, сделали себе secured credit cards (кредитные карточки с предоплатой)и благополучно пользовались ими, выплачивали баланс полностью и в срок, старались тратить побольше и выплачивать побыстрее, чтобы показать кредитным организациям, что мы в состоянии одалживать большую сумму и вовремя ее отдавать. Вроде все правильно, все так и должно быть, с точки зрения логики. Но ведь в Америке мало что строится на логике! Каково же было наше удивление, когда получив отчет из кредитного бюро, мы обнаружили, что наш кредитный балл был очень даже далек от идеала.

Я начала «копать» информацию, и оказалось, что подобная модель «кредитного поведения» в корне неправильная.

Итак, давайте разберемся от чего зависит кредитный балл (credit score):

История платежей. Первая вещь на которую обращают внимание кредиторы. Они хотят видеть, что задолженности выплачивались в срок.

Размер общей задолженности. Иметь задолженность не всегда является негативным фактором. Однако, чем меньше процент задолженности от общего размера кредита, тем лучше.

Продолжительность кредитной истории. В связи с кредитным кризисом кредиторы стали значительно осторожнее в выдаче новых заемов. В основном для вновьприбывших в страну это означает, что для получения ипотеки в большинстве случаев, Вам необходимо будет показать 2 года кредитной истории в США. Соответственно, чем дольше длится кредитная история, тем выше кредитный балл.

Количество новых кредитов. Считается, что чем больше у Вас попыток открыть новые кредиты, тем более плачевное у Вас финансовое положение. Лучше иметь 1-2 кредитки, которыми пользуешься постоянно, нежели по 1 кредитке из каждого банка и десятка магазинов.

Типы кредитов. Здесь речь идет о кредитных картах, счетах в банках, кредитах с погашением в рассрочку, возобновляемых кредитах и прочих. Положительным фактором считается наличие кредитных карточек(credit cards) и кредитов с погашением в рассрочку (installment loans) с хорошей платежной историей.

Когда мы разобрались с тем, как высчитывается кредитный балл, стоит поговорить факторах, которые влияют на кредитную историю.

Hard inquiry vs. Soft inquiry (запросы на кредитную информацию)

Различают 2 вида запросов на получение кредитной информации – soft  inquiry и hard inquiry. Последние негативно сказываются на Вашем кредитном балле.

Soft inquiry – это любой запрос на получение кредитной информации, поступивший не от потенциального кредитора. Это могут быть:

1.       Проверка Вами Вашей собственной кредитной истории

2.       Проверка Вашей кредитной истории компаниями в рекламных целях, например, предложить Вам новую кредитную карту с очень хорошими условиями

3.       Проверка Вашей кредитной истории компаниями, у которых Вы уже имеете кредитный счет.

Hard inquiry – это запрос на получение кредитной информации потенциальным кредитором, потому, что Вы подали заявку на кредитный продукт. Например, если Вы подали заявку на получение автокредита, ипотеки или кредитной карты.  Запросы подобного рода в основном отрицательно влияют на кредитный балл, понижая его на 5-10 пунктов.

Объяснение здесь вполне простое. Когда Вы подаете много заявок на получение кредитных карт, в глазах кредиторов Вы выглядете «отчаявшимся», срочно нуждающимся в деньгах, видимо, чтобы покрыть предыдущие долги.

Обычно hard inquires остаются в Вашем «деле» на 2 года.

Debt to Credit Ratio (отношение задолженности к доступному кредиту)

Это отношение показывает какой процент денег по кредиту Вы ежемесячно используете. Например, у Вас есть кредитная карта на 10,000. За месяц Вы тратите 4,000 из этих денег. 4,000/10,000 = 40% Debit to Credit Ratio.

Ошибочно полагать, как это делали мы, что высокий процент Debit to Credit Ratio позволит Вам быстрее повышать лимит по кредитке. Кредиторам спокойнее видеть, что Вы используете только небольшую часть предоставленных Вам денег. У каждого кредитного бюро свои правила. В общем можно сказать, что, чем меньше у Вас данный процент тем лучше. Все, что меньше 30% (Equifax – меньше 15%) – хорошо, и не испортит Вашего кредитного балла. 

Debit to Credit Ratio можно «подгонять» ежемесячно.

Также следует отметить, что по окончанию каждого биллингового цикла (billing cycle) – обычно месяц – в кредитные бюро поступает информация о размере долга, а не о том, оплатили ли Вы его или нет. Иными словами, если, к примеру, 15 декабря Вам пришла очередная выписка с кредитного счета, указывающая, что Ваш долг составляет $300, и в этот же день Вы полностью выплатили долг, Ваш Debit to Credit Ratio будет $300, а не 0.

Поэтому, даже если Вы тратите большую часть выделенного Вам кредита ежемесечно, а в день платежа выплачиваете все полностью, Ваш кредитный балл будет на удивление низким.

Наличие ипотечного займа на хорошем счету

Наличие ипотеки, выплаты по которой производятся своевременно в разы повышает кредитный балл. Больше тут нечего не скажешь. Получили ипотеку, платите регулярно – все просто прекрасно.

Продолжительность кредитной истории

Хорошая кредитная история длительностью более 5 лет – около 10 пунктов в копилку.

Резюме

1.       Не заводите много кредиток

2.       Старайтесь не тратить более 30% в месяц со всех Ваших кредитных счетов

3.       Выплачивайте долги вовремя (хотя бы минимальный платеж)

4.       Чем дольше Ваша кредитная история, тем лучше

5.       Ипотека также добавляет Вам баллов

Возврат налогов (tax return)

15 апреля – последний день, когда Вы должны падать налоговую декларацию за предыдущий налоговый год. Налоговый год совпадает с календарным.

К этому числу Вы должны успеть падать декларацию. Сделать это можно двумя способами: в бумажном или электронном виде.

Налоговая декларация считается поданной вовремя, если она была отправлена по правильному адресу с правильными марками до 15 апреля. Если же бумажная копия декларации была отправлена после 15 апреля, датой подачи считается дата, когда налоговая ее получила.

С подачей декларации в электронном виде все намного проще. Внутренняя Налоговая Служба США (IRS) опубликовала следующие преимущества подачи декларации в электронном виде:

1.       Возможность бесплатно отправить налоговую декларацию

2.       Электронная подача доступна как на английском, так и на испанском языке

3.       Возможность подать декларацию 24 часа в день, 7 дней в неделю

4.       Возврат приходит быстрее, если использовать перевод денег на банковский счет (Direct Deposit)

5.       Возможность поставить электронную подпись, используя любой PIN-код

6.       Получение подтверждния получения декларации Налоговой Службой

7.       Если Вы не доплатили налоги, Вы можете позволить Налоговой Службе списать необходимую сумму с банковского счета или кредитной карты

8.       Экономия времени на подачу возврата федерального налога и налога штата

9.       Компьютеры Налоговой службы способны быстро проверить налоговую декларацию на наличие ошибок

10.   И конечно же – спасение природы, так как в данном случае Вы не используете бумагу.

Штрафы и пени

Если налоговая декларация не была подана вовремя, Внутренняя Налоговая Служба наложет на Вас штрафы и пени.

Итак, если Вы не заплатили вовремя свои налоги, размер пени составляет:

 ½% в месяц от размера налога не оплаченного до установленной даты.  Максимальный размер не должен превышать 25%.

Если Вы не подали налоговую декларацию вовремя, размер пени составляет:

5% в месяц от размера налога не оплаченного до установленной даты.  Максимальный размер не должен превышать 25%.

Если налоговая декларация не была подана в течение 60 дней с установленной даты – минимальный штраф составляет $135 или размер неуплаченного налога, в зависимости от того, что является наименьшим.

Для Внутренней Налоговой Службы неподанная декларация – преступление намного более страшное, чем неуплаченное налоговое обязательство, и может караться впоть до лишения свободы!

Мне известен случай, когда человек в течение 4 лет успешно обращался к налоговым консультантам, составлял налоговую декларацию, но, по какой-то причине, не отправлял ее. Налоговая Служба его нашла и дала выбор:  $10.000 штрафа или неделя тюрьмы. Он выбрал второе.

Если в течение года достаточно налогов (100% размера налога за предыдущий год или 90% от ожидаемого налога в текущем году, в зависимости от того, что является наименьшим), Внутренняя Налоговая Служба также накажет копеечкой.

Если Вы не можете оплатить всю сумму в срок

Если к 15 апреля Вы не в состоянии оплатить свои налоговые обязательства, Вы можете заключить с Налоговой Службой Соглашение об оплате в рассрочку (Installment agreement) и выплачивать задолженность в виде месячных платежей.

Если Налоговая Служба одобрит соглашение, Вам придется заплатить сбор в $105 ($52 если платежи будут списываться электронно с Вашего счета). Если Ваш доход ниже определенного уровня, Вы имеете право на сниженный сбор в $43.

Расчетный налог (Estimated tax)

Если Вы недостаточно платите налогов в течение года, Вы, возможно, должны ежеквартально оплачивать расчетный налог (Estimated tax).

Кто обязан оплачивать расчетный налог

В основном, Вы должны оплачивать расчетный налог в течение года, если оба пункта выполняются:

1.       Вы ожидаете, что размер Вашей налоговой задолженности за вычетом уже уплаченного налога и возмещаемых налоговых кредитов превысит $1000 к концу года

2.       Вы ожидаете, что размер уже уплаченного Вами налога  и возмещаемых кредитов будет меньше, чем:

a.       90% ожидаемого налога за текущий год, или

b.      100% налога за предыдущий год

Для того, чтобы избежать штрафов и пени за недоплату налогов, Вы должны будете ежеквартально выплачивать расчетный налог.

Данный момент необходимо понимать, так как многие события в нашей финансовой жизни могут сказаться на наших налоговых обязательствах.

Например, Вы спокойно себе работаете. Ваш работодатель исправно Выплачивает за Вас половину Вашего налогового обязательства и вычетает у Вас вторую половину. Казалось бы, все замечательно , и к когцу года Вы не будете нечего должны государству. Но, скажем, Вы выиграли в лотерею крупную сумму денег или продали дом за 100,000 – это налоговое событие, Вы обязаны поделиться с государством. И что получается? В данном случае, работодатель уже не покрывает 100% Вашего налогового обязательства и, чтобы не платить штраф в конце года, Вам необходимо будет оплатить расчетный налог.

Или более простой пример. Вы работаете на себя как контрактор. В конце года Вы получите форму 1099-MISC вместо всем знакомой W-2. В течение года работодатель вообще за Вас не платил. Вы остаетесь должны.

А что если Вы просто неправильно заполнили Форму W-4 при приеме на работу и работодатель вычитает у Вас слишком маленький налог?

А может Вы просто развелись?

Как видно, необходимость оплачивать расчетный налог ежеквартально встречается намного чаще, чем это можно представить.